El alza del salario mínimo y la inflación de 2025 encendieron las alarmas entre propietarios de conjuntos residenciales que temen un incremento automático en las cuotas de administración este año. Sin embargo, la normativa que regula la propiedad horizontal en Colombia es clara: estos cobros no suben por decreto ni están atados de forma obligatoria a variables económicas como el IPC o el salario mínimo.

La inquietud se agudizó tras conocerse que el salario mínimo aumentó un 23 % y que la inflación cerró en 5,1 %, cifras que impactan directamente los costos de servicios como vigilancia, aseo y administración. Aun así, la Ley 675 de 2001 establece que no existe una fórmula automática para trasladar estos incrementos a las cuotas mensuales que pagan los copropietarios.

Según la norma, la única autoridad facultada para definir el valor de las cuotas de administración es la asamblea general de propietarios. Este órgano, considerado la máxima instancia de decisión en edificios y conjuntos cerrados, aprueba cada año el presupuesto y fija las expensas ordinarias y extraordinarias necesarias para el funcionamiento de la copropiedad.

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El artículo 38 de la ley es explícito: las cuotas se determinan a partir del presupuesto aprobado por la asamblea y no por efecto directo de indicadores macroeconómicos. Esto significa que el ajuste puede ser mayor, menor o igual a la inflación, e incluso no existir, siempre que la decisión esté sustentada y se adopte conforme a la ley y al reglamento interno.

De igual forma, la legislación aclara que las decisiones de la asamblea, tomadas con el quórum y las mayorías requeridas, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, incluidos quienes no asistan o voten en contra. No obstante, cualquier determinación que no cumpla estos requisitos puede ser impugnada.

En el contexto de 2026, uno de los factores que más pesa en los presupuestos es el aumento de los costos laborales. Si el conjunto tiene empleados directos o contratos de servicios que dependen del salario mínimo, ese mayor gasto puede ser incluido en el presupuesto presentado a la asamblea, aunque la ley no obliga a trasladarlo automáticamente a la cuota.

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Otro punto clave es el rol del administrador. Aunque tiene la función de recaudar las cuotas aprobadas, no está facultado para modificarlas de manera unilateral. Cualquier aumento decidido por fuera de la asamblea carece de sustento legal.

Finalmente, la Ley 675 también protege a los propietarios frente a decisiones irregulares. El artículo 49 permite impugnar los acuerdos que no se ajusten a la ley o al reglamento, especialmente cuando se aprueban aumentos sin una justificación presupuestal clara o sin cumplir con los requisitos de votación.

En conclusión, aunque el panorama económico presiona los costos de las copropiedades, las cuotas de administración en 2026 no suben de forma automática. Todo dependerá de una decisión colectiva, tomada en asamblea y respaldada por un presupuesto debidamente aprobado.